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Mercado imobiliário mostra novas facetas

30/11/2010

Projetos destacam padrão de qualidade, o que inclui a metragem dos imóveis e o acabamento.

Até agosto deste ano, a Caixa Econômica Federal concedeu um volume de crédito imobiliário superior a todo ano de 2009. Na comparação com igual período do ano passado, a alta observada alcança 87,6%, o que pode ser traduzido em R$ 47,6 bilhões destinados ao financiamento desde o início do ano. Esse é apenas um dos indicativos que mostram o bom momento vivido pelo mercado imobiliário. A constatação não é novidade, mas apenas a consolidação das consequências do boom da construção civil. E se o cenário aponta para a projeção de bons negócios, sugere também a diversificação do público comprador, o que vem gerando desafios e mudando a configuração dos empreendimentos recentes, independentemente da classe social para os quais são destinados.

Há cerca de cinco anos, o padrão dos projetos habitacionais começou a sofrer transformações mais evidentes. Muitos opcionais, antes presentes em condomínios de luxo, hoje compõem uma gama de itens básicos em empreendimentos do segmento econômico, como vaga na garagem, piscina e churrasqueira. Apesar de impulsionada pela exigência dos consumidores, a ideia de incrementar os condomínios não é uma simples estratégia de mercado. Além disso, os novos modelos formam as atuais tendências da construção civil, setor que precisou, antes de tudo, adequar o planejamento para executar as obras demandadas pelo público.

Um dos exemplos da modificação na infraestrutura condominial são os chamados condomínios-clubes. Dotados das principais opções de lazer e segurança, projetos do gênero são cada vez mais comuns, principalmente nos arredores dos grandes centros urbanos. E quem pensa que viver dentro de um clube privado é um luxo, alternativa apenas dos mais abastados, está enganado. O mercado deu um jeito de colocar esse tipo de estrutura à disposição de outros estratos sociais, guardadas às devidas proporções, é claro.

A consultora de mercado e sócia da 2Day, Patrícia Longhi, explica que a construção de empreendimentos da categoria passa por algumas condicionais. A principal delas é o terreno, que, dependendo do tamanho e localização, vai ditar o público-alvo e o preço dos imóveis. O que não muda, nesse caso, é a necessidade de terrenos amplos, que comportem a estrutura e o número de apartamentos necessários para que o projeto dê retorno à construtora. No caso dos condomínios voltados à classe C, por exemplo, a ampla gama de opcionais é proporcional ao volume de unidades, normalmente bastante numeroso. "Dificilmente um produto econômico num terreno pequeno e torre única será idealizado com lazer completo", diz.

Com experiência de atuar junto ao setor de marketing e inteligência de mercado da Goldsztein Cyrela, Patrícia afirma que a democratização da infraestrutura só foi possível na medida em que as construtoras se afastaram do centro das grandes cidades. Em regiões periféricas, onde a escassez de grandes terrenos é menor, e consequentemente os valores para aquisição são mais baixos, as incorporadoras conseguem incluir novos itens. Segundo ela, essas ações possibilitam, ainda, a revitalização de determinadas áreas, que, mesmo afastadas, geralmente têm fácil acesso aos principais pontos das metrópoles. "No padrão econômico, com imóveis de R$ 100 mil a R$ 200 mil, mas não em regiões extremamente valorizadas, o incorporador consegue oferecer todos esses atrativos para o público B ou C, onde ele vai dividir com muitos outros moradores a estrutura", ressalta a consultora.

No caso dos condomínios-clube de alto padrão, voltados à classe A, a viabilidade da obra passa por mais variáveis. Muitos empreendimentos acompanham a tendência do segmento econômico, oferecendo opcionais com custo condominial médio, fator possibilitado pela construção de projetos com grande volume de moradias. Esses locais, porém, contam com itens bem mais luxuosos, como piscina aquecida coberta (em alguns casos com raia), ofurô, churrasqueira no apartamento e outras opções.

Segundo Patrícia, os próprios compradores começam a se dar conta das mudanças no segmento. "Antigamente uma torre única com um ou dois apartamentos por andar era sinônimo de alto padrão", aponta. "Hoje, a mentalidade é de que não tem por que pagar um valor alto pelo condomínio para ter poucos vizinhos, se é possível ter muito mais itens", completa.

Os artigos de luxo são ainda mais completos em conjuntos residenciais de casas. Com espaço de sobra para instalação e manutenção de opções personalizadas, os moradores incrementam a infraestrutura do condomínio agregando aos imóveis artigos de sua preferência. A localização desses empreendimentos configura um importante diferencial, bem como a metragem dos imóveis e os padrões de acabamento, geralmente mais sofisticados, o que aumenta valor do metro quadrado e torna o custo compatível com as características do produto.

A lógica que move as alterações que o mercado imobiliário sofre são as mesmas tanto nos projetos econômicos quanto no alto padrão. A competitividade entre as incorporadoras diante de um cenário otimista impulsiona a inclusão de opcionais nos lançamentos, permitindo que as empresas tenham espaço na decisão de compra dos futuros proprietários. A tendência, inclusive, é que os empreendimentos tenham estrutura cada vez mais completa, para a alegria de quem planeja a aquisição da casa própria.

Alto padrão requer luxo, espaço e sensação de liberdade

A Clave Incorporações integra o grupo de empresas que está de olho nas atuais proporções do alto padrão. Os empreendimentos são exclusivos, planejados para atender às exigências - que não são poucas - de um público igualmente peculiar. A média de vendas da incorporadora é de uma casa por mês, considerando que a Clave não é uma gigante da construção civil. O valor das casas comercializadas, porém, pode ultrapassar os R$ 3 milhões.

Em 1995, quando iniciou operações, o direcionamento da Clave se concentrava em projetos de casas e pequenos condomínios com unidades geminadas. O sucesso dos imóveis lançados, associado à demanda dos consumidores por mais espaço e opcionais, resultou na consolidação de novos padrões nos projetos. O diretor da Clave, Claudio Spalter, lembra que a preferência por voltar os negócios ao altíssimo padrão permitiu investimentos em terrenos maiores, valorizando a infraestrutura completa dos condomínios. O público-alvo desses empreendimentos está em busca de um grau de liberdade incompatível com a vida em apartamentos.  "O condomínio de casas veio resolver essa questão, com rateio dos altos custos que se tem para manter esse tipo de imóvel", afirma Spalter.

O condomínio Esturión, no bairro Vila Assunção, está sendo entregue aos moradores. Em um terreno de 4.550m² foram construídas dez casas, todas com três suítes e opção para uma quarta. Além disso, conta com vista para o Guaíba, lareira, churrasqueira, piscina com raia e espaço de sobra para o lazer das famílias, sempre amparadas por uma estrutura completa de segurança.

O Altos do Estaleiro, que está sendo construído próximo à Fundação Iberê Camargo, é o próximo lançamento da Clave. Nesse caso, a oferta é de apartamentos com jeito de casa. Em três andares, 12 unidades com plantas flexíveis -  que podem chegar aos 450m² - foram idealizadas como uma espécie de camarote para Porto Alegre, priorizando a privacidade com diversos opcionais dentro e fora dos apartamentos.

O conceito do novo projeto da Clave vai ao encontro das tendências do alto padrão definidas pela consultora de mercado Patrícia Longhi. Segundo a especialista, um novo nicho consumidor está se formando frente ao mercado imobiliário. Com boa localização, flexibilidade para determinar planta e configurações, os imóveis do futuro, principalmente voltados a jovens adultos de classe A, devem ser erguidos por incorporadoras médias. "Esses devem ser produtos descolados e personalizados, voltados para um público diferenciado", aponta Patrícia.

Classe média é disputada entre construtoras

A classe C, que hoje detém o maior potencial de compra no Brasil, é uma das grandes privilegiadas pelas mudanças observadas do mercado imobiliário. E não por qualquer motivo. Estima-se que até 2016 esses consumidores serão responsáveis por uma demanda de 10,4 milhões de habitações, conforme levantamento da MB Associados.

De acordo com fontes do setor, o público que forma esse contingente está consciente da posição que ocupa. Aliado a isso, a disseminação da informação e fatores econômicos, como o acesso ao crédito e aquecimento do mercado, resultam em um consumidor exigente, que busca sempre pelo melhor custo-benefício que seu dinheiro pode oferecer.

O diretor regional Sul da Rossi, Gustavo Kosnitzer, explica que o panorama do setor mudou drasticamente, o que tornou insustentável manter a configuração dos projetos destinados à classe média.  "Os empreendimentos econômicos, duas décadas atrás, eram vários blocos, com pouca área de lazer", lembra. O executivo revela que alguns itens, sendo o principal a garagem, não podem mais faltar, ao preço de perder a clientela para a concorrência. 

Kosnitzer sugere, ainda, que o segmento econômico tinha uma grande demanda reprimida, que começa a ser sanada com o preparo das construtoras em atender às necessidades e aos anseios da categoria. Dessa forma, independentemente do tamanho das plantas, o planejamento impõe que o ambiente dê mais qualidade de vida aos moradores, o que passa pelo lazer, pela ventilação e iluminação das peças e demais configurações condominiais.

O Rossi Ideal, projeto da incorporadora presente em vários estados brasileiros, tem apartamentos a partir de 42m² e conta com uma infraestrutura de lazer completa, com piscina, salão de festas, academia, briquedoteca, churrasqueiras externas, quadras esportivas e vaga na garagem. Um fator atrativo é a possibilidade de aquisição dos imóveis nas condições do programa federal Minha Casa, Minha Vida, com valores de aproximadamente R$ 100 mil.

Especializada no segmento, a Tenda vem percebendo aceitação crescente pelo modelo habitacional que está se consolidando na classe média. O diretor da empresa Julio Meidson ressalta que os consumidores têm em mente que o momento é propício para investir e, por isso, querem sentir os benefícios proporcionados pelo aquecimento da economia. Em troca, as construtoras apostam e disputam a atenção desse contingente, ávido pelas boas ofertas do mercado. "A classe média começou a ser tratada como um público que todas as construtoras querem", diz Meidson, completando que a captação de clientes é um dos principais motivadores do incremento observado.

Entre os empreendimentos que se encaixam nesse padrão, a Tenda está lançando o Igara Life, em Canoas, com apartamentos de dois e três dormitórios. Com valores a partir de R$ 93 mil, o condomínio foi projetado com piscina infantil e adulta, quadra esportiva, espaço zen, quiosque com churrasqueira e forno de pizza, itens que anos atrás jamais poderiam ser imaginados em um imóvel popular.

Busca por segurança foi determinante para mudança

A construção civil muda e os especialistas do setor apontam diversas facetas dessa transformação. Uma questão, porém, aparece como unanimidade para explicar o desenvolvimento da infraestrutura habitacional: a segurança.

A criminalidade das grandes cidades, acompanhada pela sensação de insegurança, constitui fator determinante para que ambientes amplos, com lazer e, principalmente, cercados e vigiados, sejam requisitados em massa pela população.

Nesse contexto, a ideia de condomínio minimalista ficou para trás. Hoje, famílias querem espaço para que os filhos brinquem sem exposição à violência das ruas, assim como realizar atividades sociais no conforto do lar, daí a forte presença de quiosques, churrasqueiras ou espaço gourmet. Tudo planejado para que o convívio familiar se concentre dos muros para dentro.

“Entendo que essa modificação de estilo construtivo que está ocorrendo de deve a falta de segurança que a gente tem nos centros urbanos, infelizmente”, reitera o presidente do Conselho Federal de Corretores Imobiliários (Cofeci), João Deodoro.
Para o dirigente, a situação está diretamente vinculada com os movimentos do mercado imobiliário, que deve manter as atuais características se os índices de violência continuarem no mesmo patamar. “Enquanto o governo não adotar medidas para que o País avance rumo a condições de primeiro mundo, acabando com a insegurança que existe, os condomínios vão continuar com esse tipo de configuração”, sentencia. 

Mesmo com a crítica, o presidente do Cofeci reconhece que iniciativas como o programa Minha Casa, Minha Vida, permitem que os brasileiros tenham acesso a melhores condições habitacionais e possam optar por viver em um empreendimento mais seguro.

Fonte: Notícia da edição impressa JC de 17/09/2010 - Mayara Bacelar